皆さん、おはようございます。
不動産鑑定士の池田孝（いけだ たかし）です。
先日評価した案件で、対象不動産の面している道路の反対側に道路と平行に水路がありました。現況の道路幅員は2.7ｍでしたので、市役所の建築指導課に行き道路種別を聴きました。
「42条2項道路です。」
ここで、皆さんに質問です。どのくらいのセットバック（後退）が必要でしょうか？
①0.65ｍ
②不要
③1.3ｍ
答えは③でした。
【↓↓↓理由を含めて↓↓↓】
以前のブログで、土地に建物を建てる場合には建築基準法上の道路に2ｍ以上接道する必要があることを記載しました。そして、具体的に建築基準法上の道路にはどのようなものがあるかを確認しました。
今回はその中で建築基準法第42条2項に規定する道路（所謂、2項道路）についてお話しします。
まず、前回も記載しましたが2項道路とは、『建築基準法施行時又は都市計画区域及び準都市計画区域指定時に既に建物が建ち並んでいた幅員4ｍ未満の道路で特定行政庁が指定した道路』ですので、現況の幅員は4ｍ未満の道路ですが、建築基準法上の接道義務を満たすとされる道路は原則として幅員4ｍ以上とされています。
何故、4ｍ以上の道路に接面しなければいけないか？？
それは、災害時の避難経路の確保、消防車や救急車等の緊急車両の通行する経路を確保することが大きな目的 なのです。
だから、道路の片側が水路や線路で後退ができない場合には、反対側が一方後退しなければなりません。
接道している道路の幅員が現在4ｍ未満である土地に将来建物を再築等する場合には建築基準法上の接道義務を満たすためにセットバック（後退）する必要があります（現在の建物は既存不適格建築物として扱われますので、当該建物を使い続けることは法的に問題ありません）。
では、どのように調査し評価をすれば良いのでしょうか。
このような項目について調査します。
１．その道路が2項道路に該当するのか
２．双方が後退するのか、一方のみが後退するのか
３．双方が後退する場合には、道路中心線がどこなのか
４．対象不動産方向に後退する距離
５．対象不動産がセットバックにより道路提供する面積 上記の観点に注意して調べます。
そして、これらの調査結果に基づき評価を行うのですが、評価に当たっては宅地部分（建物を建てる部分）とセットバック部分に宅地を分けて評価します。
そして宅地部分の価値率を100％とした場合に、セットバック部分を宅地部分の0～30％（70～100％の減価）として査定します。そしてそれぞれの価値率を按分して対象不動産全体の価値率を査定します。但し、この価値率（減価率）は、道路としての利用度合いや宅地部分にもたらす効用等を総合的に勘案して不動産鑑定士が判断することになります。
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池田不動産鑑定株式会社
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