みなさん、こんにちは。不動産鑑定士の池田孝（いけだたかし）です。
いきなりですが、みなさんは「最有効使用」という言葉をご存知でしょうか？
我々不動産鑑定士は当たり前のように使っている言葉なのですが、これは鑑定評価額の大前提になっている言葉（定義）なのです。
【最有効使用の原則】
不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。
なお、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも最有効使用に基づいているものではなく、不合理な又は個人的な事情による使用方法のために、当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。
少し長い説明でしたが、これは不動産鑑定評価基準という、我々不動産鑑定士のバイブルのようなものに記載されています。
簡単に言えば一般的な良識を持つ人（物も含めて、最高のパフォーマンスを引き出そうとするのが良識人？としています）が使用する方法が最有効使用の状態であり、現実的にはその使用方法と異なる使用方法をしている場合があるので、そこを修正して不動産の価格を決定するのが我々不動産鑑定士の仕事の一つです。
不動産の価格 ＝ 最有効使用を前提とした価格 ＋（異なる使用方法による増減価）←減価がほとんどですが、増価もあります。
次回は、私が評価している案件（最有効使用の原則と大きく関わってくる案件です）をベースに具体的にお話をしたいと思います。
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池田不動産鑑定株式会社
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