みなさん、こんにちは。
不動産鑑定士の池田孝（いけだたかし）です。
本日は建築基準法の道路について少し詳しくご説明します。まずは復習として、建築基準法の条文をご覧ください。
（道路の定義）
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
一 道路法（昭和二十七年法律第百八十号）による道路
二 都市計画法、土地区画整理法（昭和二十九年法律第百十九号）、旧住宅地造成事業に関する法律（昭和三十九年法律第百六十号）、都市再開発法（昭和四十四年法律第三十八号）、新都市基盤整備法（昭和四十七年法律第八十六号）、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和五十年法律第六十七号）又は密集市街地整備法（第六章に限る。以下この項において同じ。）による道路
三 都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道
四 道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による新設又は変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
五 土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
２ 都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（同項の規定により指定された区域内においては、三メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。
３ 特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については二メートル未満一・三五メートル以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については四メートル未満二・七メートル以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。
４ 第一項の区域内の幅員六メートル未満の道（第一号又は第二号に該当する道にあつては、幅員四メートル以上のものに限る。）で、特定行政庁が次の各号の一に該当すると認めて指定したものは、同項の規定にかかわらず、同項の道路とみなす。
一 周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認められる道
二 地区計画等に定められた道の配置及び規模又はその区域に即して築造される道
三 第一項の区域が指定された際現に道路とされていた道
５ 前項第三号に該当すると認めて特定行政庁が指定した幅員四メートル未満の道については、第二項の規定にかかわらず、第一項の区域が指定された際道路の境界線とみなされていた線をその道路の境界線とみなす。
６ 特定行政庁は、第二項の規定により幅員一・八メートル未満の道を指定する場合又は第三項の規定により別に水平距離を指定する場合においては、あらかじめ、建築審査会の同意を得なければならない。
建築基準法の第４２条は道路の要件を定めており、項ごとに意味があります。
第１項は幅員４ｍ以上の原則的な道路、第２項は幅員４ｍ未満の例外的な道路、第３～６項は第１項、第２項に規定する道路の特例的な取扱いについて書かれています。
第４２条１項一号道路
⇒道路法による道路で、国道、県道、市町村道などの路線で、管理者により道路台帳等が備えられているので、そちらの調査及び現地調査でほぼ調査が完了します。
第４２条１項二号道路
⇒都市計画法や土地区画整理法等により作られた道路で、事業や工事が完了すれば、道路管理者に所有権が帰属することが殆どですので、いずれ上記の一号道路になる道路です。こちらは道路が作られた根拠法に基づき調査が必要ですが、建築関係課でどこで調べれば良いかを教えてもらって調べるのが手っ取り早いですね。
第４２条１項三号道路
⇒建築基準法が施行されたとき（昭和25年11月23日、ただし、この日以降に都市計画区域に指定された区域では、区域指定された日）にすでに道路として存在しており、幅員が４ｍ以上の道路。多くの場合、建築関係課が航空写真等を根拠に判定しているので、訪ねて教えていただくのがいいと思います。もし地番が付された土地であれば、過去の登記記録等から、いつから公衆用道路として利用されていたかも判断根拠になりますね。
第４２条１項四号道路
⇒都市計画法、土地区画整理法等による新設または変更の事業計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして、特定行政庁が指定した道路です。これは現地では道路状になっていない場合もあるので要注意です。土地区画整理事業であれば、換地図面等により把握したうえで、建築関係課で指定されているか調査する必要があります。
第４２条１項五号道路
⇒所謂、位置指定道路といわれる道路で、私人により築造された道路で一定の要件（①幅員が４ｍ以上②道路の指定基準を満たす③関係権利者の承諾がある④特定行政庁の指定を受けている）を満たすことを条件に建築基準法の道路として認められたものです。道路位置指定の指定基準は地方公共団体により異なるので一概には言えませんが、接続する道路との交点に隅切りを要する、側溝等の排水施設を整備する、舗装する等の基準があります。
私が現在お客様からご相談を受けている案件（このままでは違法建築物とされてしまう不動産を活かすために、当社がアドバイスを差し上げている案件です）で、道路位置指定の指定を受けることを考えましたが、あまりにもコストがかかるということで断念し（指定基準を満たすために必要な資金が〇百万単位でした。）、次善の策を現在進行中です。
この場合には、建築関係課で道路位置指定図の写しの取得や閲覧によって、状況を確認するとともに、対象不動産の所有者が当該位置指定道路を利用する権限があるかを確認することが重要です。この位置指定道路の利用（使用）権限の確認が重要です。また、上水道、下水道、ガス等の配管の状況の確認とともに、道路占有、掘削等の同意書（名称は様々です）が交わされているか等、所有者様を中心に確認する必要があります。
長くなってしまったので、続きは次回にいたします。
ありがとうございます。
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