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不動産鑑定評価書

不動産鑑定評価書とは法律上の正式な鑑定評価であり、説得力が高いため、価格に対する証拠書類として利用する場合や、相手がある場合(訴訟等)にご利用いただいております。

特に下記の場合には不動産調査報告書(下記参照)ではなく、不動産評価書のご利用をお勧めしております。

当社の専任不動産鑑定士は、メガバンクの担保評価会社出身であり、年間に200件近い物件の評価に従事して参りました。その経験と実績に基づき、適正評価を皆様にお届けしております。

◆相続(路線価評価の適否、遺産分割など)
◆不動産担保(事業資金を借りる場合、担保適格を判断する場合)
◆税法上(役員・関連会社・親族間など)の売買の適否判断資料として
◆不動産を交換する場合(それぞれの不動産の適正時価の把握)
◆資産価値の把握(減損会計、株価算定など)
◆訴訟(土地の境界確定にかかる評価資料、家賃の評価資料)
◆現物出資、不動産の賃貸借など

 

不動産調査報告書

不動産調査報告書とは、通常の不動産鑑定評価書と異なり、条件設定により不動産鑑定評価書での作成が困難な場合や、お客様のご要望により納期や費用を迎えるために、適用手法(評価額を算出する方法)を限定した報告書になります。

したがって、お客様ご自身(内部)での利用に留まる場合には有用でありますが、相手を説得する目的や税務署・裁判所等への公的機関への提出には不向きです。

また、金融機関に担保評価目的として提出する場合にも不動産調査報告書では問題が生ずる可能性がありますのでご確認下さい。

◆現実の利用方法と異なるが、お客様の想定する条件での評価額が知りたい場合
◆内部資料や社内での稟議等の説明資料として利用する場合
◆物件を購入する前提として不動産の時価を知りたい場合
◆売買・交換等の相手方がいるが、双方合意の上中立な立場からの価値を知りたい(価格を折り合いたい)場合
◆利用(提出)先から不動産調査報告書(簡易評価)でよいとされている場合

 

不動産物件調査書

不動産物件調査書とは、お客様に代わり不動産の調査を行い(価格等については査定しません)、レポートを作成致します。

具体的には

①現地調査
②各種役所調査
③権利調査(登記で明らかな事項に限ります)
④地歴調査

 

セカンドオピニオンサービス

セカンドオピニオンサービスとは、専門家による「第2の意見」のことであり、お客様のより良い判断の一助となるものです。最近では、医療現場におけるセカンドオピニオンは当然のように行われておりますが、不動産鑑定士による鑑定評価書等のセカンドオピニオンは一般的とは言えません。

当社の専任不動産鑑定士はメガバンクの評価担当者として延べ1,500件近くの鑑定評価書をチェックしてきました。その経験から言えることは評価機関によりレベルの差がかなり大きいという事実です。

誤字、脱字のみならず、不動産鑑定評価基準に則らない評価や評価額に至る計算過程のミス等、専門家としてお客様にご呈示するのが恥ずかしくなるものも見受けられました。

評価額や評価に至る過程をミスしている評価書をそのまま利用するのはお客様にも大きなリスクが伴います。お客様がベストの選択をするためにも一次評価を担当した専門家に遠慮することなく、弊社のセカンドオピニオンサービスを是非ご活用下さい。

 

広大地判定の意見書

広大地の評価については、平成16年1月1日から大幅に変更されました。それまでは、われわれ不動産鑑定士の鑑定評価書等、専門家が作成した資料に基づき申告や更正の請求を行っていたのですが、財産評価基本通達24-4(広大地の評価)に基本式【下記参照】が規定され、広大地と認定されれば路線価評価の段階で大幅に評価額が引下げられることになりました。

それに伴い、適用を受けられるか否かの判断が非常に重要となってきました。対象となる不動産がマンション適地か否か、公共公益的施設用地(開発道路等)負担がどの程度必要かの判断は不動産の専門家でも意見が異なる場合があります。

当社は対象となる不動産の個別・具体的な特性や不動産の所在する地域の特性の把握のみならず、地元に根差して活動されている不動産会社様への聴取も総合的に勘案して意見書を作成します。

本意見書については、最近の広大地判定に係る判例の傾向(不動産の専門家としてこの判断は疑問と思われる判例も多く示されている)もある為、当該リスクをご理解、ご納得いただけるお客様だけにご提供させていただきます。

【基本式】
広大地補正率=0.6ー0.05×広大地の地積÷1,000㎡