みなさん、こんにちは。
不動産鑑定士の池田孝（いけだたかし）です。
本日は、マンションの評価の概要についてお話をします。詳しい評価については、後日改めてお話をします。
マンションの評価と聴くとみなさん、同じマンションでいくらだったと比較するだけで良いと思いませんか？
しかしながら、鑑定評価においては、原則として １．原価法 ２．取引事例比較法 ３．収益還元法 の３つの手法を適用します。
何故でしょう？
それでは、次のケースを想像しましょう。
皆さんが住んでいるマンションを売却するとします。
3ヶ月前に同じマンションが80万円/坪で成約していました。3ヶ月前のマンションと皆さんが住んでいるマンションは同じ階で間取りもほとんど変わりません。
それなら、80万円/坪で良いでしょうか？
もしかしたら、お金に困って安く早く売却したのかもしれません。他に事情があったのかもしれません。
一つの手法からのアプローチでは、このような事情が把握できません（もちろん、たくさんの取引事例を収集すればこのようなことは少なくなるはずですが）。
ですから、鑑定評価においては、出来るだけ3手法を適用することが重要なのです。
つぎに、3手法の適用について、簡単にお話をします。
原価法は、まずマンション全体の土地建物一体の価格を出し、それに階層別効用比、位置別効用比から求めた比率を乗じて対象不動産の専有部分の価格を求める方法で、デベロッパーの方が販売価格を決定する際には使われる手法です。
取引事例比較法は、評価対象のマンションの専有部分と似たマンションの専有部分の取引単価を基準に、対象不動産との比較（優劣）を行い、単価を求める方法で、一般的にみなさんがイメージする通りです。
収益還元法は、評価対象のマンションを賃貸に供することを想定し、賃料収入から賃貸を維持するのに必要な費用（例えば、管理費、修繕積立金、固定資産税、不動産業者への管理手数料等）を控除して残った資金を還元利回りで割り戻して価格を出す方法で、投資を行っている方には比較的馴染みがある手法です。
これらの価格を試算して、それぞれの資料収集状況や算出過程について検討し、試算価格（上記の3手法から求めた価格）の説得力等の判断を行い、適宜調整を行って価格を決定します。
詳細については、後日お話しますね。
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池田不動産鑑定株式会社
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