みなさん、こんにちは。
不動産鑑定士の池田孝（いけだたかし）です。
昨年から当社では不動産仲介業務を始めており、みなさまからのご紹介等のご縁に恵まれ、少しずつですが実績を積んで参りました。。
実務を積んでいくに当たり直面する問題はいくつもありますが、その中でも多くの問題を抱えるのが、道路（私道）です。
そこで、今回は私道について、少しお話します。
そもそも、「私道」って何でしょう。色々調べましたが、概ね「公道（国や地方公共団体が管理する道路）」に対する概念として捉えられているようです。従って、極端なケースを明示すれば、国や地方公共団体が所有していても管理されていない道路は私道となるようです。
ここでは、一般的な私道（民間の個人や法人が所有している道路）で私が最近直面したケースをご紹介します。
【ケース１】
東側の公道には約1m程度の路地状部分（敷地延長）が接道、有効宅地部分は東西方向に広がる長方形地でした。建築計画概要書での接道要件は西側の位置指定道路（42条1項5号）で満たしていました。但し、当該位置指定道路の道路持分は持っていませんでした。
西側で位置指定道路に接道しているので、建物の建築は可能な土地ではあります（現に新築のアパートが建っていました）。単身用のアパートとして利用するので、駐車場の設置はありませんでした。人の出入りは東側の道路をメインに行っているようです。
このケースの問題は、持分を有していない位置指定道路を利用できるのか、出来る場合にはどのように利用できるのか、利用できない場合には建物を建てられないのか。ライフラインはどのように引き込むのか。等々の問題が予想されます。
このケースは鑑定評価でしたので、現状の利用形態等（人の出入り動線、車利用はなし）を把握し、ライフラインの引込状況、全体の形状を把握したうえで減価を行いました。
【ケース２】
対象不動産は私道に面していてその私道の所有権を有していない。昔からのつながりで道路として利用させてもらっている状況でした。当該私道の現況の幅員は3.8mでしたので、市役所の建築指導課に建築基準法の道路か否かを確認しに行ったところ、当該私道は建築基準法の42条2項道路に該当しないとのことでした。
ということは、現況建物は違法建築物となってしまいます（建築基準法の道路に2m以上の接道がない）。
この場合、将来的な再建築ができるかが大きな問題になります。そこで市役所に確認したところ、「大丈夫です。」なんて言ってくれるはずがありませんが、43条但書で取り扱えるよう最大限努力はしていただけるとのことでした。月に一度行われている建築審査会に43条但書申請を行い了解を得る等、外堀を埋めていくやり方を指南していただきました。
ただ、この場合には43条但書での建物建築となるので、一般的な土地の価格に比べ大きな減価要因になることは言うまでもありません。
そして、次の問題がライフラインです。
かなり以前に、私道として使っている土地の所有者に水道を引き込みたいので承諾を得ようとしたところ、金銭交渉が上手くいかず、上水道の引込を断念した経緯があったそうです。よって、現在もその土地の利用者は井戸水で生活をされているのです。下水道は入っていますが、上水道、ガスは引き込まれていません。今のご時世、上水道が引き込めずに井戸水しか利用できない物件を購入する方が多くいらっしゃるとは思えません。この問題もこのままでは大きな減価要因になり得ます。
上記のケースのほか、私道の場合には色々な問題が起こり得るので、少なくとも私道の場合には持分を持っていることは重要だと再認識しました。また、持分の持ち方（共有なのか、持ち合いなのか）も重要ですし、共有の場合の持分の割合も重要です。
今回は私自身の頭の整理をしながらブログを作成しているため、まとまりないブログになってしまいました。申し訳ありません。
今後の実務＆研鑽によって近いうちにまとまりのある内容をアップしますので、今回はお許しください。
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池田不動産鑑定株式会社
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