| 鑑定評価書(価格調査書)と価格査定 | 価格査定に関する事 |
| 売却活動に関するご質問 | お金・税金に関するご質問 |
| 契約・法的な事に関するご質問 | その他の質問 |
鑑定評価書(価格調査書)と価格査定
Q.不動産鑑定士による鑑定評価書(価格調査書)とは何ですか？
A.鑑定評価書は不動産鑑定士が「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき、不動産の価格形成メカニズムを分析・検討し、適正価格(時価)を把握することを目的としたものです。
国家資格として不動産鑑定士のみが行える独占業務であり、この手順に則って作成された鑑定評価書は法律により客観性が付与され、対外的に通用する信頼性の高い価格です。
価格調査書は上記の鑑定評価書に準ずる書類であり、不動産鑑定評価において拠り所とする「不動産鑑定評価基準」の一部手順を省略したもの等になります。
何れも、われわれ不動産鑑定士が署名・押印する書類であり、書類自体が重要な意味を持つと同時に、作成した不動産鑑定士には高度な専門性が要求され、鑑定評価額に対しては法的な責任を負うこととなります。
Q.不動産業者による価格査定とは何ですか？
A.価格査定とは不動産の売主から売却を依頼された場合に、具体的な売り出し価格の決定にあたり、参考として算出することを目的とするものであります。
不動産業者が周辺の取引価格等を参考に「意見」として、口頭若しくは書面 により提示するものです。これは仲介業務の一環として行われるもので、無料で行われます(報酬が伴う場合には「不動産の鑑定評価に関する法律」に抵触 します)。
形式や内容は自由です。査定した価格に対しての法的責任もありません。したがって、調査方法や査定方法も業者によりバラバラであり、内容や精度も大きなバラつきがみられます。
価格査定に関する事
Q.価格査定はどうやって行うのですか？
A.価格査定には主に簡易査定と訪問査定があります。
簡易査定とは、築年数・広さ等をお伺いし、公示地価・周辺の売り出し事例・成約事例を元に算出する方法です。近隣環境やお部屋のご使用状況等が正確に把握できないため、概算の価格となります。
訪問査定とは、現地を訪問したうえで、不動産の査定価格を算出する方法です。周辺の売り出し事例データや現地の状況等の調査を行い査定するため、より正確な査定価格を算出することができます。また、担当者にその場で質問することができますので、より具体的に不動産価格や売却の流れを知ることもできます。
Q.ご近所に家を売却すること知られたくありません。広告なしで売却することは可能ですか？
A.広告なしで売却することは可能です。当社のネットワークを利用し、信頼のおける不動産会社に物件情報を紹介する等してご売却活動をサポートさせていただきます。ご事情にあったプランをご提案させていただきますのでお気軽にご相談ください。
Q.住みながら売ることは可能ですか？
A.住みながら売ることは可能です。実際に、住みながら売却を進めている方が多くいらっしゃいます。事前にご連絡の上で実際にお住まいをご案内させていただくことがありますが、その際は担当者が立ち会いますので、ご協力お願い申し上げます。
Q.査定価格で売り出さなければいけないでしょうか？
A.査定価格を参考にしていただき、売り出し価格はお客様で決めて頂きます。少しでも高く売却できるように不動産のプロとしてお力になれるようがんばりますので、戦略を一緒に考えていきましょう。
Q.遠くの不動産を売却したいのだが、全国対応していますか？
A.日本国内すべての不動産に対応していますので、どちらのお客様でも、又は、どこの所在の不動産でもお申込みをいただけます。
※面談以外にも、電話・メールでのやりとりで手続きを進めることができます。
※オンライン登記申請に対応していますので、不動産の所在地に関わらず料金に変動はありません。
売却活動に関するご質問
Q.お部屋の写真は撮るのでしょうか？
A.最近のお客様は、インターネットで探す方が大変多くいらっしゃいます。写真はたくさん掲載した方が販売活動がスムーズにいきますので撮った方が良いでしょう。ただ、どうしても撮られたくないご事情がある場合は撮りませんので、ご相談ください。
Q.査定を依頼した後、どのような手続きになりますか？
A.査定の後、お客様が売却しようとお考えになった場合は、まず売却活動を行うための媒介契約を締結していただきます。媒介契約を結んだ後は、写真撮影・販売図面 作成・レインズ登録などの売却準備を入念に行い、広告掲載・買主様候補の内見・価格や条件の交渉などの売却活動を開始します。交渉の結果、価格面や条件面で買主様と合意されましたら、ご契約(売買契約の締結)、その後、引き渡し・決済となりま す。
※詳しくは「ご売却の流れ」をご参照ください。
Q.途中で売却活動はやめられるのでしょうか？
A.3ヶ月の媒介契約期間が満了した時はもちろんのこと、途中でもやめることは可能です。ただし、既に購入希望者がいて売却の意思表示後では難しくなります。
Q.空室なので鍵を預かって欲しいのですが大丈夫でしょうか？
A.大丈夫です。内覧の時には当社社員が責任をもって立ち合います。
Q.販売活動はどのようなことをするのでしょうか？
A.指定流通機構(レインズ)への物件登録、当社のホームページや、不動産のポータルサイトへの掲載、住宅情報誌や新聞折り込広告への掲載、ポスティングなど様々な手段で購入希望者を探します。場合によってはオープンハウスの開催なども行います。お問い合わせ状況や反応等の売却活動の経過報告を、定期的にさせて頂きます。
Q.リフォームしてから売却したほうが良いの？
A.物件の状態、立地、需給動向により異なります。つまり、一概には言えないというのが回答となります。
なぜなら、売却前にお金をかけても、買主様が気に入って下さるとは限りません。さらに、物件によっては取り壊しを前提に取引される場合があります。この場合には売却前に費用をかけたのが全て台無しになってしまいます。
壁紙だけを張り替えてという選択肢もありますが、ご購入者の嗜好にあうかどうかが問題になります。
一方で、まだ使える状態の建物付の中古物件の場合には、ご案内時に買主様に与える印象が異なるので、壁紙等の張替えにかけた費用以上のメリットを享受する場合もあります。
物件や地域の需給動向を理解した担当者に相談していただくのが一番かと思います。
お金・税金に関するご質問
Q.仲介手数料はいくらですか？
A.宅地建物取引業で報酬額の上限を定めてあります(いずれも税込)。
| 200万円以下の部分 | 5.40％ |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 4.32％ |
| 400万円を超える部分 | 3.24％ |
通常は「3%＋6万円」が使われます。(消費税等相当額は含みません)この「6万円」というのは、まず売買代金総額に3%を乗じた上で、次に400万円以下の部分に適用される4%・5%と前掲3%との差額を加えるという方法をとる場合における、前掲後者の金額を意味します。つまり、売買代金額が400万円以上の場合に通用する計算方法という事になります。
Q.査定してもらうときに費用はかかりますか？また、売却時にかかる費用はどんなものがありますか？
A.査定時にかかる費用はございません。売却が決まりご契約が締結したら費用はかかります。
売却時にかかる費用は、仲介手数料、司法書士報酬料、売却にかかる税金等がございます。
・仲介手数料は、仲介業者に支払う報酬です。売買価格×3％＋6万円＋消費税(売買金額が400万円超の場合)となります。
・司法書士報酬料は、所有権移転前に必要な住所変更や抵当権抹消などの手続きにかかる費用です。
・売却にかかる税金等については、印紙税・譲渡所得税・住民税等があります。
※不動産の種類や個々のご事情により諸費用は変わってきますので、詳細は担当にお問い合わせ下さい。
Q.途中で売却をやめた場合や売れなかった時、費用はかかるのでしょうか？
A.費用はかかりません。
ただし、お客様から特別な広告活動を頼まれて、特別費用を頂く事に了承して頂いている場合は、費用をご請求させていただきます。
Q.広告やインターネットの掲載費用はだれが負担するのでしょうか？
A.当社で負担しますので、売主様がご負担して頂く事はございません。
ただし、当社が行っている販売活動以外で売主様より特別に広告依頼を受けた場合には、ご負担いただく場合がございます。
Q.不動産売却した時って確定申告が必要なの？
A.不動産を売却して譲渡益が出た場合(詳細の計算方法等はお近くの税務署などでご確認いただけます。もちろん、当社提携税理士へのご質問等も対応いたします)には確定申告が必要になります。
また、譲渡益は出ていないけれど、各種の特例の適用を受けたいという場合には確定申告が必要になります。
確定申告は、売却した翌年に居住地を管轄する所轄の税務署で行う必要があります。早めの対応が肝心です。
契約・法的な事に関するご質問
Q.一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違いを教えてください。
A.媒介契約とは、宅地建物の売買、交換、賃貸の契約の成立に向けてあっせん尽力することを目的とする依頼者と宅地建物取引業者との間の契約です。媒介契約には、依頼者が他の宅地建物取引業者に依頼することができる「一般媒介契約」と、他の宅地建物取引業者への依頼が禁じられている「専任媒介契約」があります。
媒介の一覧表
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| 他の宅地建物取引業者への依頼 | できない | できない | できる |
| 自己発見取引 | できない | できる | できる |
| 媒介契約の有効期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 無制限 |
| 指定流通機構への物件登録義務 | 媒介契約締結日から5日以内(休業日は未算入) | 媒介契約締結日から7日以内(休業日は未算入) | 登録義務なし(任意で登録はできる) |
| 依頼者への業務処理状況の報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | なし |
Q.現在他社で依頼している物件を、頼むことは出来ますか？
A.現在依頼されている契約の内容によって異なってまいります。一般媒介契約を結んでいる場合であれば、複数業者に依頼することが可能ですので大丈夫です。専任・専属媒介契約を結んでいる場合は、契約期間(3ヶ月)を経過後、更新せずに当社と媒介契約を結んでいただくことになります。
Q.所有者が全員揃わなくても売却できますか？
A.契約書の締結や、登記手続きに必要な書類の調印などは原則ご本人様が行なう必要があります。従って所有者全員が各手続きに立ち合い、印鑑証明等もそれぞれ用意する必要があります。ただし、どうしても立ち合い等ができない場合には、代理人を立てることも可能です。
その他の質問
Q.レインズって何なの？
A.「レインズ」とは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」のことで、全国に4つの公益社団法人や公益財団法人として運営されています。不動産物件情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システムのことで
Real
Estate
Information
Network
System
これらの頭文字をとったものです。
宅地建物取引業者は売却希望者と専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結した際には、それぞれ一定期間内(専任媒介契約は媒介契約締結後7日以内、専属専任媒介契約は媒介契約締結後5日以内)にレインズに登録する義務があります。
したがって、このシステムのおかげで、大手不動産会社でも中小の不動産会社でも多くの物件をお客様にご案内することができます。
※ただし、一般媒介契約の場合にはレインズへの登録は任意になっています。
Q.売却以外に活用方法はあるの？
A.周辺の地域特性によりますが、売却以外の選択肢としては賃貸借契約があげられます。土地のみの場合ですと定期借地契約などもございます。安定的に賃貸需要が認められるエリアか、長期的視点に立った検証が必要になります。
賃貸市場の動向にも熟知した担当者にご相談していただくのが一番かと思います。