みなさん、おはようございます。
不動産鑑定士の池田孝（いけだたかし）です。
以前にお話したマンション評価の概要に続き、今回はマンションの原価法についてお話します。
前回（2018.1.25）もお話したように原価法はマンション一棟全体の土地建物価格を査定し、そこに階層別効用比と位置別効用比に基づく比率を乗じて対象不動産の価格を求めます。 今回はこの場合における、階層別効用比と位置別効用比についてお話しします。
新築マンションを購入された方はすぐに納得していただけるのですが、マンションの販売図面によくＡタイプ、Ｂタイプ、Ｃタイプ等の間取り図がありますね。基本的にはタイプが同じならば、専有面積、中の間取りは同一です。
この場合、1階と15階の販売価格はどちらが高いと思いますか？
みなさんの想像通り、15階のほうが販売価格は高いのが一般的です。では、3階と4階、6階と7階を比べても、上層階のほうが販売価格が高く設定されています。これは、住居を選択する際に重要視される、日照、通風、乾湿、眺望等から受ける効用が上層階にいくほど高くなるからなのです。 そして、これをある階を基準階（100）としたときに当該階層に与えられる効用比のことを階層別効用比というのです。
例えば、1階95、2階97、3階100、4階101、5階102………、15階115 とかですね。
一方、同じ階にありながら、ＡタイプとＢタイプとＣタイプの単価（専有面積を乗じた販売価格ではありませんよ）を比べると差があります。これを位置別効用比といいます。位置別効用比は角住戸のほうが中間住戸よりもプライバシーの面、日照、通風、眺望の面で効用が優るため高くなりますし、エレベーターに近い住戸よりも奥の住戸のほうがプライバシーの観点や騒音、振動等の観点から効用が高くなる傾向があります。
例えば、Aタイプ103、Bタイプ105、Cタイプ100、Dタイプ102、‥‥‥、Gタイプ102 とかですね。
これらの要素を考慮して配分率を査定し、一棟全体の土地建物価格に乗じて対象不動産の価格を求めます。この手法が原価法です。
主に、売主サイドの価格といわれておりますので、築年数が相当程度経過した案件の場合には適用して求めた価格にどれだけの説得力を有するのか、少し疑問があります。
詳しくは、近くの鑑定士、若しくは私にお聴きください！！
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池田不動産鑑定株式会社
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